厚德聯行物業運營(深圳)有限公司（以下稱“厚德聯行”），是一家專注于存量資產升級改造、運營、管理、服務的產業園運營企業，以“讓空間資產增值”為使命，發展至今，總運營面積已超300萬平方米，服務項目逾60個，擁有48個客戶服務中心，為順豐、龍湖地產、深圳廣電、深圳高速等超50000家中小企業客戶提供服務。

憑借其獨創的資產價值評估體系及強大的項目策劃與招商策劃能力，厚德聯行成功運營了1970科技小鎮、人工智能華盛園、青年夢工場、清湖科技園、港深創新園、中裕冠產業園等項目，2021年園區平均出租率達94.9%，處于行業領先水平。

近日， “聚焦園區”采訪了厚德聯行聯合創始人龔華偉，龔華偉向我們分享了厚德聯行的輕資產運營模式及成功經驗，并表達了對行業未來的看法。

▲ 厚德聯行聯合創始人龔華偉

問1. 公司的定位是什么？為什么這么定位？

2010年，深圳第五次人大提出要加快建設前海自貿區，同年，公司積極響應號召全力布局產業園區。而隨著時代的發展，產業園的服務愈來愈追求細致化，為此公司成立了“企生活”品牌。不過，近幾年國家提出產業升級的要求，基于此，公司今后將會把重心轉移至產業運營板塊，即通過輕資產運營為企業賦能，集中更多的資源及精力在“厚德聯行”這個品牌上。

公司現有的產業都處于自有運營階段，這次我們積極響應習近平總書記提出的國內國際雙循環的新發展格局，積極擁抱未來產業的新方向。在此基礎上，我們設立了輕資產運營中心厚德聯行，厚德聯行致力于讓更多的中小微企業活下去并且活得更好，通過“企生活”與“厚德聯行”雙強聯合，再創輝煌。

問2. 為什么要進行這樣的轉變，能否和我們分享一下其中原因？?

早在1979年，國務院批準設立蛇口工業區，建立了中國第一個外向型經濟開發區，開啟了國內第一批產業園建設的浪潮。隨后的40余年間，產業園區的發展經歷了由孕育期→初始培育期→高速發展期→穩定調整期→創新發展期五個階段。

而隨著中國成為全球第二大經濟體，園區也成為中國經濟的主要承載平臺和增長動力。且在中國經濟逐漸強大的同時，產業也迎來了新一輪變革，產業結構發生了改變，客戶的需求也越來越多元化。作為園區運營方，為了更好服務客戶，必須做出調整和升級，因此我們打造了1970科技小鎮、青年夢工廠等多個個性化產業園。

▲ 1970科技小鎮

近幾年，經過中美貿易戰和疫情的不斷沖擊之后，國內經濟逐漸復蘇，中小微企業將迎來新一輪爆發式增長，加上我國聲勢浩大的城鎮化進入尾聲，房地產行業邁入了存量地產時代。國家為了避免出現類似于美國經濟空心化的現象，做了很多努力，我們作為園區運營方，也做好了充足的準備，希望能在國內經濟越發強盛的同時，幫助更多的中小微企業進行升級轉型，這也就是公司進行戰略轉型的重要基礎。

未來我們致力于做資產運營服務，2021年7月公司與和君咨詢進行了戰略合作，重新梳理了未來戰略方向及企業使命，于2022年3月將公司目標戰略調整為“讓空間資產增值”。我們對中國經濟滿懷希望，讓我們共同努力創造更美好的未來。

問3. 在資產運營和園區招商上，有哪些經驗是值得和大家分享的？

2021年，我們園區的平均出租率達到了94.9%，屬于行業領先的水平。在資產運營和園區招商板塊，為了實現園區企業與公司的雙贏局面，我們有一套完善的評估模型，并通過我們12年的運營經驗及完整的數據庫，能精準地找出市場的需求，更快速達成招商及運營的轉化。

而為了適應未來“產城融合”發展的方向，公司更是啟動了“雙策”作為雙保險措施，“雙策”是指項目策劃及招商策劃，對項目前中后期板塊進行服務。

項目策劃最重要的功能是，可以讓我們在市場預判上做到快人一步，即從經濟發展、產業趨勢、政策導向等方向，對產品做出最優分析，并結合我們的評估模型找到最適合的解決方案。像之前的紅蘋果項目，市場上有很多不同的聲音，但通過我們的分析，最終選擇了做慢周轉的倉儲物流園，如今項目穩定良好運轉，證明了我們的定位策略是精準的。

▲ 人工智能華盛園

招商策劃能讓公司知道我們的客戶渠道在哪里，怎么進行線上推廣，招商時如何定價等，能更快速地形成轉化，并讓企業在園區內形成生態鏈。而為了在產品運營期內，更好服務園區內企業，公司增設了客戶滿意中心，主要負責分析客戶需求，調查客戶滿意度，并對從園區內流失的客戶進行回訪記錄，不斷提升園區運營的品質。在資產運營及招商上，我們希望做到精益求精，讓園區內的所有企業通過厚德聯行這個運營平臺得到提升，共同做強做大。

問4. 那在輕資產運營板塊上，公司目前是怎么做的？獲得了哪些成果？

在當前的“后地產”時代，地產逐漸回歸生活和經營屬性，我們全力達成“讓空間資產增值”的使命，打造一套全新的可復制的標準化產業園運營體系，用完善的市場化體系來運作，提高內部競爭的同時，也打造了快速相應的鐵軍，提高資源利用效率。未來我們還會采用合伙人機制，共同協力將輕資產運營中的每一件小事做到極致，做出成績。

對于輕資產中最關鍵的組成板塊——服務，我們在原有的基礎上做了重點提升，除了專項專人為企業入園提供合同、財稅、融資等一站式服務外，今后我們還會聯合九星、巨量、綜研院等專業機構，為企業提供企業管理、數字化營銷、企業IP、產品IP等全方位服務，讓企業在園區內得到更好提升。

對于投融資板塊，我們聯合了前海股權交易中心，共同為中小微企業孵化搭建金融服務平臺，為中小微企業打造了一款授信享利息的產品，使用可抵息的金融產品，幫助中小微企業解決在未來發展過程中遇到的資金難題。

總的來說，即通過三位一體全方位的企業增長服務體系，為園區企業發展壯大提供完善的運營服務。

問5. 公司未來的發展規劃是什么？能否與我們談談。

當前，我們正處于互聯網經濟時代，在我看來，像阿里巴巴的淘寶、美團大眾的大眾點評及美團外賣、滴滴打車，包括鏈家設計的貝殼平臺等等，其核心邏輯都是做平臺和做服務。

未來，厚德聯行也會通過打造平臺的方式，從底層邏輯上幫助中小微企業在平臺上做大做強。公司擁有多個產業園，累計實際管理面積達300萬㎡，資源數據庫龐大，并對資產數據有足夠深的沉淀積累。在此基礎上，我們可以提前為入園企業洞察和分析未來市場，做好企業增長的路徑設計，幫助更多企業在我們園區做大做強。

厚德聯行輕資產的主要目標是“讓更多的企業活得更好”，圍繞該目標，我們會為企業提供企創星球服務，如數字營銷業務、數字化人才培養體系、品牌建設等多維度服務，為企業更好更快發展提供充足養分。

▲  港深國際中心

對于公司未來的發展，我們將會始終秉承集團定立的“讓空間資產增值”以及“讓更多的企業活得更好”的使命和責任，做到兩點：第一，服務于業主方，讓空間資產做到保值增值；第二，服務于入園的企業方，讓企業更好發展，最終在這個基礎上為社會經濟做出貢獻。

對于行業未來的發展，我們充滿了信心，相信產業地產行業會迎來新一輪的騰飛，也堅信在政府、厚德聯行、九星、綜研院以及入園企業等多方的共同努力下，未來我們都將成為新時代的寵兒。